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摩洛哥滨地中海综合开发项目

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发表于 2017-4-5 15:06:46 | 显示全部楼层 |阅读模式


01

开发项目介绍


开发项目包括
Ø ·度假区的收购、开发,以及已建成商业区、建筑和设施的销售和/或租赁
Ø ·上条所指的是位于摩洛哥北部省1226 公顷面积上的项目,该地块
l 距离Nador国际机场大约25公里;
l 距离西班牙自治城市梅利利亚10公里;
l 沙滩约6公里长;
l 海拔大约200米,缓坡
Ø ·最大滨地中海游艇码头(名称:地中海角)的建设,包括
l 1340泊位
l 主要停泊120米以上大型游艇
l 面积40.4公顷
l 300间豪华海滨公寓,最大面积300平
      以及一个较小的毗邻渔港的建设。
     游艇码头将设游艇俱乐部、多家餐厅、酒吧、夜总会、商店、精品店、画廊      以及酒店
Ø 高尔夫场地(74.9公顷)和体育、休闲设施(8.8公顷)、会议中心和赌场(1.5公顷)、私人医院、整形外科诊所、海水浴体疗和医药中心、康复诊所以及养老院(2.2公顷,纯建筑面积66000平) 的建设、销售/租赁。
Ø ·酒店、餐馆、商店和其他商业体,以及海滨住宅、豪华别墅的施工、销售/租赁。
Ø ·海滨以及市中心私人住宅和别墅的施工、销售/租赁。部分要采用摩洛哥建筑风格。
Ø ·养老和疗养院的建设、销售和租赁
Ø ·未来城市整个基础设施的建设,如外部安全围栏、围栏入口、暴雨保护、道路、直升机停机坪、发电站(可再生能源电站)等公用事业、海水淡化(为可用地下水之补充)、饮用水、废水和污水处理、灌溉网络、大型绿化区,及现有树林的扩大。
Ø ·公共建筑的建设,如旅游信息中心、市政厅、警察局、海关、邮局、领事馆、托儿所、幼儿园、公立医院、救护站、消防站和海洋中心(2.8公顷)
Ø ·项目开发管理以及新社区管理,项目分3个阶段,持续超过5年。
     该项目意在创造地中海最优秀私人码头和休闲场所,吸引世界上经常去最著     名旅游场所游览的客户。
    据预计,该地中海位置不仅对游客和飞行客户有吸引力,对退休人员也有很      大吸引力。

02
摩洛哥的金融和地缘政治稳定

摩洛哥王国与欧盟联系紧密,被视为非常稳定和安全的国家,经济增长率4.3%。伦敦怡安保险顾问在2015年的报告也佐证了这一点,标准普尔对摩洛哥投资级别已提升到BBB。裕利安宜集团2015年评估摩洛哥的国家级别为B级、风险级别为1级(低),科法斯认为该国家安全级别为A4。

因此该项目各方面投资财务状风险水平极低。


03

自由港/免税港


该游艇码头和整个城市将会成为自由港区,这对所规划商业开发是有力支持。
04

资本支出


根据未来投资者和金融机构状况,该项目可以通过平衡财务风险的方式开发。因此,泊位租赁资产、建筑群和交钥匙建筑等的早期销售可以减少大量流动资金的需求。
购买整块土地的必要性显而易见。因为一旦项目实施决定对外公布,土地的价格就会升值。资本支出将分为三个阶段,时长六年,用于开发75%可销售和租赁土地,此外,还有300公顷土地储备,可根据新游艇码头和度假区的市场接受度,提早或延后开发。

投资额
试运营和运营成本
年度资本支出
累计现金支出
销售额
租赁收入
年度净现金支出
累计净现金支出
阶段
百万欧
百万欧
百万欧
百万欧
百万欧
百万欧
百万欧
百万欧
1
I
79.7
3.0
82.7
82.7
0.0
0.0
82.7
82.7
2
24.0
3.0
27.0
109.7
0.0
0.0
27.0
109.7
3
314.2
7.0
321.2
430.9
560.0
0.0
-238.8
-129.1
4
I
58.5
15.5
74.0
504.9
167.7
0.0
-93.7
-222.8
4
II
179.5
0.0
179.5
684.4
0.0
174.0
5.5
-217.3
5
II
169.5
18.5
188.0
872.4
0.0
216.7
-28.7
-246.0
I+II小计
825.4
47.0

872.4
727.7
390.7
-246.0
6
III
106.8
24.4
131.2
1003.6
700.0
299.6
-868.3
-1114.3
Total
I - III
932.2
71.4
1003.6
1427.7
690.3
-1114.3
7
0.0
29.7
29.7
1.033.3
0.0
299.7
-270.0
-1.384.3
总投资(欧元)        9.322 亿
其它成本(总计)             7140万
总现金支出            10.036亿

累计收入 21.181亿欧元,六年后现金节余11.143亿欧元预算现金结余会按照以下表格发展,现金结余将于第三年开始

累计费用
累计收入
累计现金结余
1 -2
3
-430.9
560.0
129.1
4
-684.4
727.7
217.3
5
-872.4
1118.4
246.0
6
-1003.6
2117.9
1114.3
建造收入预算要比建造完成时间晚一年。

05

现金支出回报


据上述预算数字,累计收益现金支出回报如下:
累计收益
投资回报率
平均投资回报率
百万欧
%
%
2
0
3
560.0
129.96%
43.32%
4
727.7
144.13%
36.03%
5
901.7
99.56%
24.89%
6
2117.9
211.03%
35.17%
注意:收益=物业销售收益和物业租赁平均回报率=投入回报=现金支出回报(折旧、息税前收益/现金支出[投资+试运营和运营费用])。
3年后预算的年收益率范围为平均每年35%。
如果销售和租赁收益在此阶段未达到预算水平,回报率将低于35%。


06

回报期


根据预算,开发开始之后的第三年年底,来自销售游艇码头(长期租赁财产)和别墅所获现金流足以支付所有现金支出,该现金支出到彼时为1.291亿欧元。

因此,预算的回报期会略少于三年。
从另一方面而言,我们相信在第一阶段资产营销步伐会放缓。第二阶段末期,即开发开始之后的第五年,预算的总现金支出会达到8.724亿元。总预算现金流将会达到11.184亿欧元。这意味着,如果接下来的销售过程放缓-只有在开发开始后的第五年年末才能兑现78%的预算收益。开发者现金状况可以支付所有的贷款。
因此,在最不利的情形下,回报期可能延期至5年。这有详尽的商业计划。

07

项目财务状况


该项目的设想是通过金融投资机构或是资产投资商融资予以完成。
开发者已经列出预算,只有到第三年年底未偿还债务才能完全支付完毕,当然实现这一目标需要卖掉包括40个大型游艇泊位和靠近游艇码头的别墅在内的长期租赁资产。但是如上所述,通过销售可以实现比预算预期慢的现金流。
因此,假设到第四年年底不会产生任何收益,那么应该融资应达到5亿欧元,用于支持到第四年年底几乎所有的预算现金支出。为了安全起见,信用额度需要能够支撑5年。

08

土地购买和土地使用


土地开发计划分为如下几个区:
公顷
公顷
%
土地使用
91.9
7.49%
交通基础设施(街道,道路、广场、海滩散步场所等)
28.7
2.34%
水电等公共设施
2.8
0.23%
公共建筑
11.6
0.94%
其它
135.0
11.00%
基础设施、公共设施、公共建筑
40.4
3.29%
海港
74.9
6.10%
高尔夫区域
8.8
0.72%
休闲和运动公园(体育馆、足球场、篮球场、网球场、马术中心、滑板公园)
15.9
1.30%
其它
140.0
11.41%
绿化区域
300.0
24.46%
预留建筑土地
651.7
53.13%
用于出售或租赁的建筑用地(第一期至第三期)
1226.7
100%
总面积
土地所有者已经签署了公证文件,该文件责成其向开发者也就是最终买家分别售卖土地。 该文件已经获得当地市长的批准。
有固定期限的游艇泊位销售比如:10年、20年或30年(租赁财产)需要在公共土地登记簿上登记. 也拥有与其它财产一样有权转让
    根据摩洛哥法律规定,除非为海滩服务所用,否则在靠近海滩100米宽的土地上有可能无法建造任何建筑。

09

开发阶段


9.1阶段1
  阶段1 结束于开发开始之后的第一年,包括
·购买整块土地,即1226.7公顷土地
·基本和详尽的1-3期开发计划
·开始营销泊位、土地和交钥匙建筑
·建造游艇港,并销售40个长度为40米的大型游艇泊位,以上登记为租赁财产(长期租赁)
·建造和销售酒店、以及在港口区域的商业单元、餐馆和港口区域。
·在面积为1000-1400平米的土地上建造20栋豪华别墅。
·第一阶段将开发90公顷建筑用地。
9.2 阶段2
   阶段2包含
·海滩和风景美化的土建工作
·建造和销售沿海滩酒店和住宅(160公顷)
·在市中心建造和销售住宅(58公顷)
·出租坐落在酒店、别墅和后面的沿海滩150公顷商业区或是交钥匙住宅,以及在别墅和住宅后面积105公顷的高尔夫区域。
·在阶段2 有总计483公顷的土地将作为建筑用地予以开发
9.3 阶段3
   阶段3包括
·出租别墅和住宅条块区域后的商业区或交钥匙住宅
·阶段3 将开发88公顷的建筑用地
9.4更多阶段
  300 公顷预留土地可供进一步多阶段开发。

10

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发起人为法国一家法国房地产公司,这是一家经验丰富的项目开发商。该房产公司将成为土地开发和房产的业主,起初不会售卖。

该公司正在寻找开发贷款、夹层基金或是股权投资。 该项目团队曾经实现了:例如2011年在埃及红海完成了类似的游艇码头和度假胜地项目。


11

安全


通过围篱、智能视频监控以及包括生物测定在内的控制系统来保障安全,完全符合商业港口运行要求。
将设立两个警察局,提供每周7天、每天24小时的服务。



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